هر سرمايه گذار برای احداث هتل آپارتمان مايل به افزايش دو عامل سودآوری و كنترل و هدايت عملياتی طرح بوده و هميشه خواهان كاهش ميزان ريسک پذيری طرح و به خطر نيفتادن سرمايه خود ميباشد. با توجه به اين مطالب، لزوم بحث ( بررسی فنی ، اقتصادی و مطالعات قبل از هرگونه سرمايه گذاری ) آشكار ميگردد.
در مطالعات امکانسنجی طرح احداث و بهره برداری هتل آپارتمان ، در ابتدا اين طرح، ابتدا شناختی كلی نسبت به دلايل انجام مطالعات فنی و اقتصادی طرحها يافته و سپس به معرفي نحوه خدمات ارائه شده و دلایل و موارد کاربرد آن و ارائه پروسه اجرای طرح ميپردازيم و در قدم بعد با استفاده از روابط رياضی و قوانين ارزيابی اقتصادی طرحها، با توجه به ميزان سرمايه گذاری موردنياز اجرای طرح هتل آپارتمان , ميزان برگشت سرمايه را محاسبه میکنیم.
مراحل احداث هتل آپارتمان
- كسب موافقتهای اداری از سازمانها و مراجع ذيصلاح
- برپایی کارگاه ساختمانی و دفتر مهندسی
- تسطیح زمین و گودبرداری
- اجرای عملیات فنداسیون ، اسکلت ، دیوارها و … (سفت کاری)
- اجرای عملیات سفیدکاری ، نماسازی و…. (نازک کاری)
- خرید و نصب تجهیزات تاسیسات ، آسانسورها ، سیم کشیها ، لوله کشی ها و ….
- تحویل دهی واحدهای مجتمع ساختمانی
تعریف هتل آپارتمان
هتل آپارتمان یک خانه آپارتمانی است که در قالب یک هتل به ارائه خدمات میپردازد. در واقع هتل آپارتمان به منظور اقامت مسافران در مکانی شبیه به خانه روی کار آمده است. مسافران می‌توانند هتل آپارتمان را برای مدت زمان طولانی (چند روز تا چند ماه) رزرو کنند و در عین حال هزینه کمتری نسبت به هتل برای اقامت خود بپردازند. هر واحد یا سوئیت در هتل آپارتمان از امکاناتی چون هال، اتاق خواب، آشپزخانه برخوردار است و خدمه در فواصل زمانی مشخص به نظافت آن می‌پردازند.
مزایای احداث و راه اندازی هتل آپارتمان
برخی از مهمترین مزایای راه اندازی هتل آپارتمان به شرح زیر است.
- درآمدزایی و سوددهی بالا
- فعالیت در صنعتی مهم و پربازده
- راه اندازی آسان‌تر نسبت به هتل
بررسی محاسبات مالی اجرای طرح احداث هتل آپارتمان
در این فصل به بررسی محاسبات مالی اجرای طرح هتل آپارتمان میپردازد. محاسبات مالی بیزینس پلن یا طرح توجیهی هتل آپارتمان به بررسی این سوال که آیا پروژه از دیدگاه اقتصادی دارای توجیه کافی میباشد یا خیر ؟ به عبارت دیگر در این مرحله که موسوم به امکانسنجی اقتصادی میباشد با استفاده از کل هزینه های سرمایه گذاری در پروژه و قیمت های فروش پیش بینی شده به محاسبه شاخص های سودآوری طرح از جمله ارزش فعلی خالص ، نرخ بازده داخلی ، نسبت ارزش فعلی خالص به سرمایه گذاری و غیره میپردازیم.
متراژ زمین برای ساخت هتل آپارتمان
بعنوان مثال در زمین تقریبا به مساحت 2500 مترمربع با کاربریهای متفاوتی شامل تجاری ، اقامتی، پذیرایی و پارکینگ اختصاصی ایجاد میشود. میتونه متراژ زمین و کاربریهای مدنظر شما متفاوت باشه . نحوه تامین زمین یا زمین شخصی خودتون میتونه باشه یا بخواهید از سازمانی درخواست تخصیص بدهید.
برآورد هزینه های احداث و ساخت و ساز هتل آپارتمان
این آیتم از طرح توجیهی یک مبحث مهم از مباحث بیزینس پلن طرح توجیهی هتل آپارتمان میباشد که همه قسمتها و کاربریهای مدنظر ساختمان بطورکامل طبق هزینه های بروز بررسی میشود . بعنوان مثال طبق طرح هایی که انجام شده ، هزینه ساخت و ساز هتل آپارتمان حدود 60 ، 70 میلیارد براورد شده که منطقه مکان طرح ، تعداد و نوع کاربریها و سال اخداث طرح در این هزینه های ساخت و ساز خیلی مهمه و میتونه متغیر باشه .
محاسبه شاخصهای تصمیم گیری و تحلیل اقتصادی
شاخصهای تصمیم گیری و تحلیل اقتصادی به منظور بررسی و ارزیابی اقتصادی پروژه با استفاده از امکانات برنامه اکسل و کامفار محاسبه خواهد شد. در این تحلیلها ، نرخ تنزیل (هزینه فرصت سرمایه خوابیده) برای سرمایه گذار معمولا حدود 25 تا 30% لحاظ میگردد.
محاسبه ارزش فعلی خالص پروژه (NPV) احداث هتل آپارتمان
از معمولترین روشهای تنزیلی ارزیابی طرحها می باشد. ارزش فعلی خالص نیز از تفاضل ارزش فعلی دریافتیها و پرداختیهای طرح بدست می آید . اگر ارزش فعلی خالص طرح مثبت یا صفر باشد اجرای طرح از لحاظ اقتصادی توجیه دارد و در صورت منفی بودن آن دیگر اجرای طرح توجیه اقتصادی ندارد.
تفاوت هتل و هتل آپارتمان
هتل و آپارتمان از جهات مختلفی با هم تفاوت دارند. در ادامه به بررسی این تفاوت‌ها میپردازیم :
مدت زمان اقامت : اقامت مسافران در هتل، برای سفرهای کوتاه و چندروزه بوده اما اقامت در هتل آپارتمان برای سفرهای طولانی‌مدت است. چراکه هتل آپارتمان با دارا بودن امکانات یک خانه، راحتی و آسایش بیشتری برای مسافران به همراه دارد.
امکانات : هتل آپارتمانها،درحقیقت آپارتمان‌های مبله‌ای هستند که برای کوتاه مدت اجاره داده می‌شوند. از این رو در این اقامتگاه‌ها امکانات بیشتری نسبت به هتل‌ها وجود دارد. هر واحد هتل آپارتمان علاوه بر دارا بودن تمام امکانات یک هتل معمولی، دارای آشپزخانه، هال، پذیرایی و اتاق خواب است.
هزینه : هزینه رزرو هتل و اقامت در آن در مقایسه با هتل آپارتمان بسیار بیشتر است. هتل‌ها بر اساس کیفیت و امکاناتی که دارند رتبه‌بندی می‌شوند و هر چه یک هتل ستاره بیشتری داشته باشد، هزینه اقامت در آن نیز بیشتر است. اما هزینه رزرو هتل آپارتمان با توجه به امکاناتی که دارد بسیار مقرون به‌صرفه‌تر است.
ظرفیت اتاق‌ها : یکی دیگر از تفاوت‌های بین هتل و هتل آپارتمان، ظرفیت اتاق‌ها است. در هتل‌ها، با توجه به نوع اتاقی که رزرو می‌کنید، ظرفیت پذیرش بین ۱ تا ۵ نفر است. اما ظرفیت پذیرش هتل آپارتمانها بیشتر بوده و تا ۱۰ نفر نیز می‌رسد.
انواع هتل آپارتمان
هتل آپارتمانها نیز مانند هتل‌ها انواع مختلفی دارند که امکانات آنها با یکدیگر متفاوت است. انواع هتل آپارتمانها با توجه به متراژ، امکانات موجود، واحدهای ارائه شده، طراحی داخلی و دسترسی به مراکز خرید شهرها و… دسته‌بندی می‌شوند. از این رو افرادی که قصد احداث هتل آپارتمان دارند می‌بایست با شیوه کار انواع هتل آپارتمانها آشنا باشند.
هتل آپارتمان‌های آن سایت (On-site)
نوعی از هتل آپارتمان است که دارای بخش پذیرش و مدیریت بوده و مسافران برای رزرو و گرفتن کلید اتاق باید به این بخش مراجعه کنند. در این هتل آپارتمانها مدیر و کارکنان در بخش مدیریت هتل حضور دارند.
هتل آپارتمان‌های آف سایت (Off-site)
این هتل آپارتمانها دقیقاً نقطه مقابل هتل آپارتمان‌های آن سایت هستند. در هتل آپارتمان آف سایت نمی‌توان هیچ کارمند یا مدیری را مشاهده کرد. هنگامی که در این نوع از هتل آپارتمان اتاقی رزرو می‌کنید، تنها با مراجعه به یکی از کمدهای واقع در آن جا می‌توانید کلید اتاقی که رزرو کردید را تحویل بگیرید.
آپارت هتل‌ها (Aparthotel)
در این نوع از هتل آپارتمانها سعی شده تا خدماتی که در هتل‌ها ارائه میشود برای مسافران فراهم شود. در آپارات هتل‌ها خدماتی از قبیل کافی‌شاپ، سالن ورزشی و سرویس کانسیرج وجود دارد. آپارات هتل‌ها برای مسافرانی که می‌خواهند هم از خدمات بیشتر و هم از وجود حریم خصوصی در یک آپارتمان بهره‌مند شوند بهترین گزینه هستند.
هتل آپارتمان‌های اقامتی
هتل آپارتمان‌های اقامتی در مجتمع‌های مسکونی قرار دارند و امکانات و تجهیزات آنها با سایر واحدهای مجتمع تفاوتی ندارد. این نوع از هتل آپارتمانها برای افرادی که قصد اقامت طولانی مدت را دارند مناسب است.
هتل آپارتمان‌های تک واحده
این نوع آپارتمانها همان‌طور که از نامشان مشخص است، تک واحدی بوده برای مسافران که تنها سفر می‌کنند و قصد اقامت با هزینه کم را دارند مناسب است.
نکات ایمنی در طراحی پلان احداث هتل آپارتمان
در طراحی پلان هتل آپارتمان باید پله فرار در نظر گرفته شود. این پله ها باید در محل مناسب طراحی شوند تا مورد تایید سازمان خدمات ایمنی و آتش نشانی باشند. پله فرار معمولا برای آپارتمان‌هایی که بیش از دو طبقه هستند (علاوه بر پارکینگ یا طبقه همکف) طراحی می شود و تعداد آنها بستگی به مساحت آپارتمان دارد.
از جمله موارد ایمنی که باید در نقشه هتل آپارتمان در نظر گرفته شود سیستم اعلام و اطفاء حریق است. این سیستم به دو صورت دستی و اتوماتیک وجود دارد. مواردی که تا اینجا به آنها اشاره شد، معماری و طراحی پلان هتل آپارتمان بر اساس استانداردهای تعیین شده توسط شهرداری و معاونت ایران‌گردی و جهان‌گردی می باشند.
تعیین درجه هتل آپارتمان
برای مشخص شدن درجه یک هتل آپارتمان محل احداث ، شرایط محیطی و رفاهی، متراژ اختصاص یافته به هتل و سایر موارد مشابه نیز لحاظ می شود. چنانچه موارد فوق به میزان زیادی در یک هتل آپارتمان در نظر گرفته شده باشد و شرایط هتل به مصوبه نزدیک تر باشد این هتل درجه بهتری کسب خواهد کرد.
بررسی بازار طرح احداث هتل آپارتمان
یکی از مهمترین بخش های گزارشات امکانسنجی ، مطالعه بازار می باشد. به طوریکه با اهمیت یافتن هرچه بیشتر مباحث بازار و بازاریابی، مطالعه بازار گستره بیشتری پیدا کرده است. مفهوم مطالعه بازار، جمع آوری، ثبت و تجزیه و تحلیل نظام مند داده های مرتبط با بازار و فراهم ساختن زمینه تبیین، تشریح و طبقه بندی بازار فعلی و پیش بینی بازار آینده طرح هتل آپارتمان می باشد.
اجرای یک پروژه با استفاده از منابع موجود، نظیر مواد اولیه موردنیاز، منابع انسانی و تکنولوژی و همچنین مکانیابی آن، زمانی محقق می شود که مفاهیم اولیه بازار نظیر تقاضای فعلی مؤثر، تقاضاهای ارضاء نشده، مزیت های رقابتی و … تعیین شده باشد. از این رو مطالعه بازار به عنوان بخشی از فرآیند مطالعات امکانسنجی باید با دقت و با هدف حصول اطلاعات فوق الذکر در زمان مناسب صورت پذیرد.
مباحث طرح توجیهی احداث هتل آپارتمان
فصل اول- تعاريف و معرفی خدمات ارائه شده
1-1- دلايل انجام مطالعات فنی و اقتصادی
1-1- شناخت و آشنايی با هتل آپارتمان
1-2-1- تعريف هتل آپارتمان
2-2-1- تفاوت هتل و هتل آپارتمان
3-2-1- انواع هتل آپارتمان
4-2-1- مزايا راه اندازی هتل آپارتمان
5-2-1- مراحل طراحی نقشه هتل آپارتمان
3-1- بررسی بازار طرح
1-3-2- معرفی محل اجرای پروژه
3-3-1- آشنایی با محل و دلیل اجرای طرح
1-3-4- ابعاد ساختاری طرح
1-4- اطلاعات محورها و زمانبندی اجرای طرح
1-4-1- محورهای کلی اجرای طرح
1-4-2- زمانبندی محورهای اجرای طرح
فصل دوم- محاسبات مالی اجرای طرح
1-1- برآورد میزان آورده سرمایه گذار
2-1- برآورد درآمدهای مورد انتظار از اجرای طرح
3-1- زمانبندی تحقق درآمدهای ناشی از فروش کاربریها
4-1- محاسبه ارزش فعلی خالص طرحNPV
5-1- محاسبه ارزش فعلی درآمدهای طرح
6-1 – محاسبه ارزش فعلی هزینه های طرح
7-1- نحوه محاسبه مقدار NPV
8-1- محاسبه نرخ بازگشت سرمایه Ratio NPV
9-1- محاسبه نرخ بازده داخلی IRR