طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی

طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی
امروزه با رشد روز افزون تجارت جهانی و وفور کالاها در هر نقطه‌ ای از جهان، مجتمع‌ های تجاری به قلب تپنده شهرها بدل گشته‌ اند و شریان اصلی پویایی آن را در دست دارند. مخصوصا که این مراکز به دنبال تلاش برای افزایش نفوذ خود، به ارائه خدمات تفریحی نیز روی آورده‌ اند که سبب تمرکز گرایی می‌ شود.

با این حال نمی‌ توان نقش آنها را در رونق اقتصادی یک منطقه و تولید ثروت عمومی نادیده گرفت. این در حالی است که چنین امری جز به واسطه یک طرح جامع ممکن نمی‌ شود. طرحی که خود نیارمند یک مطالعات مجتمع تجاری به منظور ارائه دقیق‌ ترین طراحی است.

مراکز خرید (shopping center)
مجموعه ای از خرده فروشان و موسسات تجاری که تحت یک مدیریت واحد برنامه ریزی و توسعه یافته اند. اندازه و جهت گیری این مراکز بطور کلی بوسیله خصوصیات بازار منطقه تجاری تعیین می شود. دو زیر مجموعه اصلی این مراکز خرید (shopping center) مراکز خرید فروشگاهی (mall) و مراکز خرید نواری در فضای باز (open air stripe center) می باشند.

1. مراکز خرید فروشگاهی (mall): مکان های محصور که دارای راهروهای محصور بوده که از طریق این راهرو ها می توان در مغازه ها و فروشگاه هایی که در کنار و یا مقابل هم قرار دارند تردد کرد.
2. مراکز خرید نواری شکل (stripe center): در این نوع مراکز خرید زنجیره ای از فروشگاه ها و مغازه های مختلف در کنار هم و در کنار خیابان قرار دارند. ممکن است این فروشگاه ها همگی تنها یک نوع کالا را بفروشند و یا اینکه کالاها و خدمات متنوعی را به مشتری ارائه دهند. بر خلاف مراکز خرید (mall) راهروها محصور نبوده و عموما پارکینگ نیز وجود ندارد و اصولا ماشینها در محل خرید مثلا روبروی فروشگاه ها پارک می شوند.

انواع مجتمع تجاری

1- مراکز خرید در محله ها (Neighborhood Center): این نوع فروشگاه ها و مغازه برای دسترسی محلی و راحت و خرید و مصارف روزانه می باشد حدود نیمی از این نوع مراکز خرید به سوپر مارکت ها اختصاص دارد و حدود 3/1 این نوع فروشگاه ها داروخانه و فروشگاه های آرایشی و بهداشتی است.

2- مراکز خرید مجتمع (community center): در این مراکز طیف وسیعتری از کالاها و خدمات نسبت به فروشگاه ها و مراکز محله ارائه می شود. از مهمترین فروشگاه های این مراکز می توان به سوپر مارکتها، داروخانه های بزرگ و فروشگاه های ارزان فروشی بزرگ اشاره کرد. این مراکز معمولا بصورت نواری هستند ولی می توانند به اشکال دیگری نیز باشند.

3- مراکز خرید منطقه ای (regional center): این مراکز کالاها و خدمات عمومی در حوزه های مختلف ارائه می کنند (بخصوص پوشاک). فروشگاه های تخصص مد، فروشگاه های ارزان فروشی و فروشگاه های عمده فروشی از جمله مواردی است که در این مراکز وجود دارند. محوطه این مراکز با فروشگاه ها محصور شده و این فروشگاه ها بوسیله یک راهرو به هم متصل هستند. معمولا این فروشگاه ها دارای پارکینگ سرپوشیده نیز هستند.

4- مراکز خرید فرا منطقه ای (super regional center): این مراکز بسیار شبیه مراکز خرید منطقه ای هستند و تفاوت آنها در مساحت بیشتر و تنوع کالا و خدمات بیشتر می باشد.

5- مراکز تخصصی/مد (Fashion/Specialty Center): به طور عمده از مغازه های مجلل پوشاک، بوتیک ها و مغازه های صنایع دستی، کالاهای کمیاب که کالاها و خدمات را با کیفیت و قیمت بالا به مشتریان ارائه می کنند، تشکیل شده اند. در برخی از این مراکز رستوران و مراکز تفریح و سرگرمی نیز وجود دارد. این مراکز دارای دکوراسیون زیبایی بوده و طراحی و دکوراسیون مدرن آنها از مشخصه های عمده این مراکز می باشد.

6- مراکز خرید قدرتمند (power center): این مراکز شامل فروشگاه ها و ارزان فروشی ها و عمده فروشی های برخی از کالاهاست. در این نوع مراکز عمدتا فروشگاه ها و مغازه های کوچک یافت نمی شود.

7- مراکز خرید جشنواره ای (festival center): در این مراکز یک نوع وحدت خاص در طراحی و دکوراسیون مغازه ها و فروشگاه ها وجود دارد. در برخی موارد حتی کالاها و خدماتی که در این فروشگاه ها ارائه می شود نیز یکسان و هماهنگ می باشد. اصولا این نوع مراکز در جذب توریست فعال هستند و همچنین دارای رستوران و مراکز تفریحی نیز می باشند. این مراکز عمدتا در حومه شهر بوده در برخی موارد دارای ساختمان هایی با بنای تاریخی می باشند.

8- مراکز خرید خارج از مرکز (outlet center): معمولا در مناطق گردشگری و روستایی واقع شده اند. معمولا این مراکز متعلق به کارخانه های سازنده کالا بوده و اجناس را با قیمت پایین تر به مشتری عرضه می کنند. اصولا بصورت نواری شکل بوده و ممکن است در مکان های سرپوشیده و یا باز قرار داشته باشند.

اجزای یک مرکز تجاری

1- بخش فروشگاهی (Retail Tenant Mix): بخش فروشگاهی یا بخش تجاری این مراکز شامل موارد متنوعی است که در ادامه به معمول ترین بخشهای این مرکز می پردازیم.

• مغازه و فروشگاه لوازم التحریر و کتابفروشی
• مغازه و فروشگاه شیرینی، بستنی و شکلات
• مغازه و فروشگاه صنایع دستی و جاذبه های سنتی و محلی برای صنعت توریسم (فروشگاه های سوغاتی)
• عکاسی
• مغازه و فروشگاه کارهای هنری
• فروشگاه لوازم کامپیوتر و الکترونیک
• عینک فروشی
• فروشگاه های تخصصی مد (برای کودکان، بانوان و آقایان)
• فروشگاه های تخصصی مد (لوازم ورزشی، لباسها و لوازم گردشی)
• فروشگاه های تخصصی مد (خیاطی و نساجی)
• فروشگاه کفش
• گل فروشی
• فروشگاه لوازم آرایشی و بهداشتی
• فروشگاه مبلمان
• کیوسک
• فروشگاه تجهیزات تلفن همراه
• فروشگاه موسیقی
• لباسشویی و خشک شویی
• داروخانه
• سوپر مارکت
• فروشگاه ساعت
• فروشگاه جواهر فروشی
• فروشگاه اسباب بازی
• فروشگاه لوازم سرگرمی
• فروشگاه های تخصصی
• فروشگاه های لوازم سفر
• رستوران و کافی شاپ
• فروشگاه های لوکس فروشی
• فروشگاه و نمایشگاه فرش
• فروشگاه های فروش چرم (لباس، کفش و کیف چرمی)

2- بخش رستوران، فست فود و کافی شاپ ها (Fast Foods & Beverages (F & B)) 

3- فروشگاه های خدماتی (Non-Retail Tenant Mix): در فروشگاه های خدماتی کالایی به فروش نمی رسد بلکه خدمات به مشتریان ارائه می شود که می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• آژانس مسافرتی
• مراکز زیبایی و پوست
• ارایشگاه

 4- بخش تفریحات و سرگرمی (Leisure & Entertainment): از این بخش می توان به عنوان یک بخش کلیدی در موفقیت یک مرکز خرید نام برد. امروزه مشتریان علاقه مند هستند که خرید همراه با تفریح باشد و از خرید خود لذت ببرند. به همین خاطر مراکزی را برای خرید انتخاب می کنند که علاوه بر فاکتورهای فروشگاهی به مراکز تفریحی نیز مجهز باشند. در زیر به چند نمونه معمول این مراکز تفریحی می پردازیم.

• سینما
• تئاتر
• سالن ورزشی (بولینگ، بیلیارد، گلف و …)
• سرزمین عجایب
• آکواریوم
• استخر، سونا، جکوزی

 5- بخش خدمات (Services): مشتریان علاوه بر موارد بالا به خدمات جانبی که در مراکز خرید ارائه می شود نیز توجه دارند. وجود فاکتورهای زیر در مراکز خرید می تواند به رفاه بیشتر مشتری و در نتیجه جذب بیشتر مشتری بیانجامد.

• خدمات مالی و بانکی
• خدمات مخابراتی و اینترنت
• مراقبت از کودک
• خدمات پست
• اطلاعات
• محل استراحت
• سرویس بهداشتی
• شستشوی ماشین (کارواش)
• پمپ بنزین

فضا و کاربری های مرکز تجاری

مراکز تجاری بزرگ یا به عبارتی شاپینگ مال، برای اینکه بتواند در رقابت با سایر واحدهای تجاری، از موفقیت بیشتری برخوردار گردد و نیازهای استفاده کنندگان و اصناف را همزمان به نحو مطلوب تامین نماید، نیاز به فضاهای یا کاربری هایی دارد. دانستن این کاربری ها برای طراحان و سرمایه گذران مجتمع های تجاری و شاپنگ مال های تجاری از اهمیت زیادی برخوردار است.

واحد های تجاری
در طراحی شاپینگ مال، واحدهای تجاری، از بالاترین اهمیت برخوردار می‌ باشند. معمولا به دلیل ماهیت طبقه همکف، این طبقه برای اسقرار برندهای مهم با مساحت های بالا، طراحی می‌گردد. مساحت اختصاص داده شده به هر واحد تجاری به نوع کالایی که در مجتمع تجاری عرضه می‌ شود،

مرتبط است. به عنوان مثال مساحت واحدهای تجاری برای فروش موبایل با مساحت واحدهای تجاری برای فروش مبلمان تفاوت زیادی دارند. نوع تیپ بندی مساحت ها و همچنین مساحت میانگین واحدها در مطالعات اولیه طراحی این مراکز توسط مهندسین مشاور به دست می‌ آید.

هایپر مارکت
هایپر مارکت به فروشگاه بزرگی اطلاق می‌ شود که طیف وسیعی از کالاها، از جمله کالاهای سوپر مارکت، مواد غذایی، پوشاک و منسوجات، وسایل خانه، وسایل برقی، لوازم الکتریکی و … در آن عرضه می‌شود.

از جمله فروشگاه های زنجیره ای هایپر مارکت بزرگ در سراسر دنیا می‌توان به کارفور، تسکو، وال مارت، آلدی اشاره نمود. بعضی از سرمایه گذاران تمایل دارند در مجتمع تجاری مورد سرمایه گذاری، یک هایپر مارکت نیز طراحی و اجرا گردد. هایپر مارکت معمولا مساحت زیادی از طبقه همکف یا زیرزمین را به خود اختصاص می‌ دهد.

طراحی هایپر مارکت ها معمولا بر اساس مساحت اختصاص گرفته به آن، دارای پیچیدگی های طراحی می‌‎باشد. معمولا استفاده کننده‌ گان از هایپر مارکت، بخش های پشتیبان و تدارکات را نمی‌بینند ولی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد از مساحت هر هایپر مارکت به فضاهای پشتیبان و تدارکات اداری و خدمات اختصاص دارد.

پذیرایی ، رستوران، فوت کورد
یکی از جاذبه های مجتمع های تجاری، رستوران های آنها می‌ باشد. رستوران ها در مجتمع های تجاری دارای ماهیت های مختلفی می‌ باشند. رستوران می‌تواند فود کورد، رستوران کلاسیک و رستوران فست فود یا … باشد.

امروزه فوت کورت ها به دلیل تنوع غذایی مورد عرضه، جذابیت بالایی را برای مشتریان دارا می‌ باشند. به هر صورت در طراحی هر یک از این نوع رستوران ها، الزامات، استانداردها و ضوابط خاصی حاکم می‌ باشد.

در طراحی رستوران باید به این نکته دقت داشت که در حدود ۵۰ درصد از مساحت رستوران به فضاهای خدمات دهی مانند تهیه و پخت غذا، انبار سرد، انبار فریز، انبار خشک، مدیریت و اداری، سرویس های بهداشتی، نمازخانه و … اختصاص پیدا می‌ نماید. البته این درصد بستگی به وسعت رستوران و نوع غذاهای مورد ارائه نیز دارد که لزوما در رستوران های کوچک رعایت نمی‌ شود.

تفریحی و فرهنگی
در گذشته پاساژهای تجاری تنها به فروش کالا می‌ پرداختند. ولی امروزه، شاپینگ مال ها و مجتمع های تجاری، برای جذب مخاطبین بیشتر در کنار فعالیت اصلی، خدماتی نظیر شهربازی، خانه اسباب بازی کودکان، پردیس های سینمایی و … را در کنار خود جای داده اند.

این فضاهای، شاپینگ مال ها را از یک فضای تک عملکردی و خشک که محدود به خرید می‍شود تبدیل به فضاهایی با جذابیت بالا که بازدیدکنندگان با اهداف غیر خریدی را نیز جذب می نماید، تبدیل می‌ کند. این نوع بازدید کننده، به غیر از استفاده از این فضاهای تفریحی، احتمال خریدهای شانسی را برای واحدهای تجاری بالا می‌ برد.

همچنین شور و فعالیت را به شاپینگ مال تزریق می‌ نماید. در طراحی مجتمع های تجاری مهندس مشاور، اولا با نیازسنجی منطقه، نوع فعالیت تفریحی که در منطقه کشش دارد را باید پیدا نماید و سپس با توجه به الزامات و استانداردهای طراحی هر یک، اقدام به طراحی آنها بنماید.

بارانداز
اولین حلقه از زنجیره خرید کالا در شاپینگ مال، دریافت کالا از خارج از مجتمع تجاری برای عرضه داخل مجتمع تجاری می‌ باشد. بدین منظور، براساس نوع کالای مورد عرضه در مجتمع تجاری، باید اقدام به طراحی و اجرای باراندازی نمود.

این فضا نیاز عرضه کنندگان کالاها یا واحدهای تجاری را در مجتمع تجاری مرتع می‌ نماید بدون اینکه خللی در ورود و خروج خودرو و بازدیدکنندگان از شاپینگ مال به وجود آورد.

مدیریت و اداری
از سایر بخش های مهم هر مجتمع تجاری، بخش مدیریت، اداری و حسابداری و مالی آن می‌ باشد. مساحت این بخش بستگی به مساحت کل مجتمع و تعداد پرسنل مورد نیاز دارد. این اعداد و ارقام، همه در طراحی فاز صفر پروژه و نیازسنجی های اولیه به دست می‌ آید.

پارکینگ
طراحی پارکینگ در مراکز تجاری بزرگ، از اهمیت بسیاری برخوردار است. زیرا ضوابط معماری و شهرسازی الزامات خاصی را به ساختمان های این مراکز تحمیل می‌ نماید.

در مراکز تجاری به ازای هر ۱۰۰ متر مربع تجاری ۳ تا ۶ عدد پاریکنگ (بسته به شهر و منطقه و مساحت مجتمع تجاری) باید تامین شود. به غیر از ضوابط الزام آور شهرداری ها، امروزه خریداران و بازدیدکنندگان مراکز تجاری، تمایلی به استفاده از مراکز تجاری بدون پارکینگ یا کم پارکینگ ندارند بنابراین تامین تعداد پارکینگ مورد نیاز از موارد ضروری این مراکز می‌باشد.

انبار
بسیاری از فروشگاه های مراکز تجاری برای تامین کالاهای خود، نیاز به انبار دارند. کار انبار دپوی محصولات یا کالاهایی است که مغازه ها عرضه می‌ نمایند. بنابراین در طراحی مجتمع تجاری به این نکته توجه ویژه ای باید نمود.

تاسیسات
تاسیسات الکتریکی و مکانیکی برای تامین آسایش محیطی استفاده کنندگان از فضا مورد نیاز است. این تاسیسات بر اساس بهینه بودن این تاسیسات با دما، رطوبت و روشنایی شهر محل استقرار شاپینگ مال و همچنین الزامات و استاندارها، طراحی می‌ گردد.

طراحی صحیح این تاسیسات و همچنین جانمایی صحیح محل استقرار دستگاه ها، داکت ها، و محل عبور کانال ها در طراحی این بخش مهم و پیچیده می‌ باشد که تعامل مهندسان برق، مکانیک، معماری و سازه را نیازمند است.

سایر
اطلاعات و نگهبانی، اتاق تعمیرات، اتاق نظافت، اتاق استراحت کارکنان و خدمه از سایر بخش های یک مجتمع تجاری می ‎باشد که هر یک باید به نحو صحیح و اصولی طراحی گردد.