طرح توجیهی مجتمع خدمات رفاهی بین راهی (بهار 1402) + word و pdf

طرح توجیهی حاضر، احداث مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه سه می‌باشد و در حال حاضر پروژه پیشرفت فیزیکی نداشته است و بخش طراحی سایت پلان انجام شده است.

خلاصه مالی طرح توجیهی احداث مجتمع خدمات رفاهی بین راهی

رديف	عنوان شاخص اطلاعاتی	ميزان
1	ضریب ميزان ارائه خدمات در نقطه سربسر	33  درصد
2	میزان سرمایه کل موردنیاز اجرای طرح	163,875 میلیون ریال (معادل 16 میلیاردو 387 میلیون و 500 هزار تومان)
3	میزان سرمایه ثابت	154,146 میلیون ریال (معادل 15 میلیاردو 414 میلیون و 600 هزار تومان)
4	میزان سرمایه در گردش	9,729 میلیون ریال (معادل 972 میلیون تومان)
5	نرخ برگشت سرمایه	34  درصد
6	مدت زمان برگشت سرمایه	2.9  سال
7	سود خالص سالیانه	55,994 میلیون ریال (معادل 5 میلیاردو 599 میلیون و 400 هزار تومان)
8	سود ناخالص سالانه	124,892 میلیون ریال (معادل 12 میلیاردو 489 میلیون و 200 هزار تومان)
9	هزینه خرید مواد اولیه	7,200 میلیون ریال (معادل 720 میلیون تومان)
10	هزینه های عملیاتی سالانه موردنیاز طرح	50,027 میلیون ریال (معادل 5 میلیارد و 2 میلیون و 700 هزار تومان)
11	ارزش افزوده خالص طرح	113,968 میلیون ریال (معادل 11 میلیارد و 396 میلیون و 800 هزار تومان)
12	ارزش افزوده ناخالص طرح	121,807 میلیون ریال (معادل 12 میلیارد و 180 میلیون و 700 هزار تومان)
13	هزینه های نگهداری و تعمیرات (نت) سالانه طرح	1,525 میلیون ریال (معادل 152 میلیون و 500 هزار تومان)
14	هزینه های استهلاک طرح	867  میلیون ریال (معادل 86 میلیون و 700 هزار تومان)
15	سرمایه مورد نیاز جهت رهن سوله صنعتی	1,020  میلیون ریال (معادل 102 میلیون تومان)
16	سرمایه مورد نیاز خرید تجهیزات	6,752  میلیون ریال (معادل 675 میلیون و 200 هزار تومان)
17	هزینه های متغیر طرح	12,990  میلیون ریال (معادل 1 میلیارد و 299 میلیون تومان)
18	سرمایه موردنیاز تامین وسایل حمل و ­نقل کارگاهی	3,162  میلیون ریال (معادل 316 میلیون و 200 تومان)
19	ارزش فروش تولیدات سالانه پس از اجرای طرح	38,000  میلیون ریال (معادل 3 میلیارد و 800 میلیون تومان)
20	هزینه های ثابت طرح	12,390  میلیون ریال (معادل 1 میلیارد و 239 میلیون تومان)
21	تعداد پرسنل ستادی و اجرایی مورد نیاز	10  نفر
22	هزینه های قبل از بهره برداری طرح	347  میلیون ریال (معادل 34 میلیون و 700 هزار تومان)
23	هزینه های حاملهای انرژی و ارتباطات (سوخت، آب شرب، برق ، تلفن و …)	1,285  میلیون ریال (معادل 128 میلیون و 500 هزار تومان)
24	میزان حقوق سالانه پرسنل ستادی و اجرایی طرح	14,030  میلیون ریال (معادل 1 میلیارد و 403 میلیون تومان)
25	نسبت افزوده ناخالص به ارزش فروش محصولات	68  درصد
26	نسبت افزوده خالص به ارزش فروش محصولات	65  درصد
27	نسبت افزوده خالص به سرمایه گذاری کل	130  درصد
28	سرانه سرمایه ثابت	1,417  میلیون ریال (معادل 141 میلیون و 700 هزار تومان)
29	سرانه سرمایه گذاری کل	1,905  میلیون ریال (معادل 190 میلیون و 500 هزار تومان)
30	نسبت سود خالص به ارزش فروش	18  درصد
31	سرانه ارزش فروش محصولات	3,800  میلیون ریال (معادل 380 میلیون تومان)
32	نسبت سود خالص به سرمایه ثابت	48  درصد
33	مقدار NPV	3,514  میلیون ریال (معادل 351 میلیون و 400 هزار تومان)
34	مقدار NPV/I	7   درصد
35	میزان IRR در حالت عادی	34  درصد
36	میزان IRR در حالت بدبینانه	8 –  درصد

بررسی بازار طرح

یکي از مهمترین بخش های گزارشات امکانسنجی، مطالعه بازار می باشد. به طوریکه با اهمیت یافتن هرچه بیشتر مباحث بازار و بازاریابی، مطالعه بازار گستره بیشتری پیدا کرده است. مفهوم مطالعه بازار، جمع آوری، ثبت و تجزیه و تحلیل نظام مند داده های مرتبط با بازار و فراهم ساختن زمینه تبیین، تشریح و طبقه بندی بازار فعلی و پیش بینی بازار آتی محصول مورد بررسی می باشد.

اجرای یک پروژه با استفاده از منابع موجود، نظیر مواد اولیه مورد نیاز، منابع انساني و تکنولوژی و همچنین مکانیابی آن، زمانی محقق می شود که مفاهیم اولیه بازار نظیر تقاضای فعلی مؤثر، تقاضاهای ارضاء نشده، مزیت های رقابتی واردات، صادرات و … تعیین شده باشد. از این رو مطالعه بازار به عنوان بخشی از فرآیند مطالعات امکانسنجی باید با دقت و با هدف حصول اطلاعات فوق الذکر در زمان مناسب صورت پذیرد.

معرفی محل اجرای پروژه

موقعیت جغرافیایی

این مجتمع خدمات رفاهی درجه 3، واقع در یکی از استان های ایران می‌باشد.

ضرورت و اهمیت احداث مجتمع خدماتی رفاهی

چند سالی است که احداث مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی در جاده های کشور به منظور ساماندهی خدمات بین راهی جاده ای و افزایش رفاه رهگذران جاده ها مورد توجه قرار گرفته است. لیکن قابلیت های بالقوه بسیاری در این مجتمع ها نهفته است که می توان از آنها در جهت نیل به اهداف بزرگتری همچون «توسعه منطقه ای» و توازن منطقه ای بهره برد.

از سوی دیگر در نظر گرفتن نقش های جدید برای این مجتمع ها، ضمن آنکه می تواند گام های مهمی در جهت توسعه پایدار مناطق تلقی گردد باعث آن می شود که ادامه فعالیت مجتمع های خدماتی – رفاهی بین راهی و گسترش دامنه فعالیت آنها از نظر اقتصادی توجیه پذیر باشد.

در این زمینه تبعات مثبت احداث این مجتمع ها، به ویژه جنبه های گردشگری و نقش آنها در توسعه پایدار  منطقه ای، همراه با تاثیرات متقابل آنها بر مردم منطقه و رهگذران جاده ها تا به حدی است که بعضا این الزام را ایجاب می کند که نهاد های اجرایی برای احداث این مجتمع ها و کمک به استقرار فعالیت آنها پیشقدم شوند.

معرفی پروژه

پروژه حاضر یک مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه سه بوده و با مساحت 7,200 مترمربع احداث خواهد شد. این پروژه از نظر مکانیابی دارای موقعیت بسیار عالی جهت خدمات دهی به خودروهای بومی- رهگذری و مسافران می باشد.

این مجتمع خدماتی_رفاهی سالیانه محل تردد بسیاری از خودروهای بومی و رهگذری است. این مجتمع علاوه بر تأمین نیاز خودروها به مکان تفریحی و گردشگری، مناسب برای ساکنین شهرستان و روستاها و بخش های اطراف نیز می باشد زیرا این منطقه دارای همچنین مکانی با چنین خدماتی نمی باشد.

جدول امکانات مجتمع خدمات رفاهی

ردیف	امکانات و خدمات مجتمع
1	رستوران سنتی
2	جایگاه سوخت
3	هایپرمارکت
4	تعمیرگاه و کارواش
5	جایگاه سوخت دو منظوره
6	نمازخانه
7	سرویس بهداشتی
8	پارکینگ وسایل نقلیه سبک و سنگین
9	واحد صنایع دستی
10	عابربانک
11	امکانات تفریحی، محوطه بازی کودکان و …
12	تعویض روغن وسایل نقلیه سبک و سنگین
13	قهوه خانه سنتی
14	واحد درمانی و اورژانس
15	واحدهای اقامتی

بررسی روند تقاضای فعلی و آتی پروژه

جهت بررسی میزان تقاضای مجتمع خدمات رفاهی طرح حاضر، باتوجه به خدماتی قابل ارائه از جمله جایگاه سوخت دومنظوره، تعمیرگاه و تعویض روغنی وسایل نقلیه سنگین و سبک، قهوه خانه سنتی، رستوران، عابربانک و …، و خودروهایی که در جاده محل احداث طرح تردد می­کنند، بررسی گردیده اند. بنابراین با توجه به بررسی های انجام شده به طور میانگین 3 درصد از خودروهای تردد کننده به عنوان متقاضیان طرح حاضر در نظر گرفته شدند.

همچنین با توجه به اینکه بخشی از متقاضیان طرح نیز بومی منطقه هستند که به دلیل نبود جایگاه سوخت دو منظوره (بنزین و گازوئیل) و خدمات دیگر به این مجتمع خدماتی رفاهی مراجعه خواهند نمود، بنابراین به طور میانگین 8 درصد خودروهای سبک و سنگین ورودی و بومی به عنوان متقاضیان طرح حاضر در نظر گرفته شده است.

تحلیل نهایی و جمع بندی مطالعات بازار

هنگامی که سخن از بررسی جایگاه مجتمع های خدمات رفاهی از دیدگاه برنامه ریزی شهری و منطقه ای به میان می آید، باید به این نکته توجه داشت که نقش این مجتمع ها و نحوه خدمات رسانی آنها صرفا به رهگذران جاده ها منحصر نمی شود.

به عبارت دیگر نباید جاده ها و مجتمع های خدماتی رفاهی را به طور مجزا از منطقه ای که در آن استقرار یافته اند در نظر آورد، بلکه باید تبادلات متقابل جاده ها. مجتمع ها را با اندام ها و حوزه های منطقه ای آنها از ابعاد مختلف اقتصادی، بازرگانی، اجتماعی، فرهنگی، سیاسی، دفاعی، کالبدی و زیست محیطی مورد بررسی قرار داد.

زمانی که این ابعاد مورد توجه قرار گیرد، آنگاه هدف غایی و نهایی برنامه ریزی شهری و منطقه ای که همانا نیل به توسعه پایدار و ایجاد ارتباط منطقی بین انسان و محیط است تحقق خواهد یافت لذا باید بدین نکته اشاره داشت که در بررسی جایگاه مجتمع های خدماتی رفاهی علاوه بر خدمات رسانی به رهگذران جاده ها، اهداف مهم دیگری نظیر تداوم رشد و توسعه محیط زیست  و عدالت اجتماعی برای منطقه و ساکنان آن مد نظر است .

 جمع بندی

این مجتمع خدمات رفاهی با توجه به عوامل زیر دارای توجیه لازم برای احداث می باشد:

1. عدم وجود مجتمع خدماتی_رفاهی با کاربری های مطرح شده در جاده مربوطه
2. عدم وجود پمپ بنزین و گازوئیل در جاده مربوطه
3. اشتغالزایی
4. فراهم نمودن خدمات رفاهی برای افراد بومی منطقه.

معرفی واحدهای مختلف پروژه مجتمع خدمات رفاهی

1_جایگاه سوخت یا پمپ بنزین

محلی است که سوخت و روان‌سازها را برای خودروها عرضه می‌کند.در کشورها و زبان‌های مختلف به اسامی گوناگون مثل پمپ بنزین، پمپ گاز، ایستگاه گاز یا ایستگاه سرویس نامیده می‌شود.

بیشترین محصول عرضه شده در جایگاه سوخت، بنزین است ولی به تدریج سوخت‌های دیگر مثل نفت چراغ، سوخت دیزل، سی‌ان‌جی، هیدروژن فشرده،هیدروژن مایع، سوخت اتانول و انرژی برقی نیز اضافه شده‌ است.

سازه اکثر جایگاه‌ها شبیه به هم است و معمولاً مخزن در زیر زمین قرار دارد و سوخت به دستگاه تحویل دهنده پمپ می‌شود، مخزن بوسیله کامیون باری مخزنی پُر می‌گردد. بعضی جایگاه‌ها بنا به اقتضای کاربرد آن در بنادر ساخته شده‌اند که از آنها برای سوخت رسانی به قایق‌های موتوری استفاده می‌شود.

تنها مزیتی که باعث فروش بیشتر محصول می‌شود، احداث جایگاه در مکان ایده‌آل است.

دمای بنزین برای تحویل به جایگاه داران باید 60 درجه فارنهایت باشد اما بنزینی که تحویل داده می‌شود گاهی به 98 تا 100 درجه فارنهایت نیز می‌رسد. این امر موجب می‌شود تا بنزین هنگام انتقال به مخزن جایگاه که زیر زمین قرار دارد و سرد است منقبض شود و بدون هیچ تبخیری، بنزین کاهش حجم خواهد داشت.

میزان کسری سوخت به دلیل حرارت بالای آن در هنگام تحویل دهی به جایگاه داران چقدر است؟

میزان کسری سوخت در هر هزار لیتر بین 6 تا 11 لیتر متغیر است. بر اساس عرف جهانی فرآورده باید 72 ساعت در مخازن انبار های شرکت نفت استراحت داشته باشد تا گاز و گرما فرآورده مرتفع شود و سپس فرآورده توزیع شود.

شرایط احداث جایگاه سوخت پمپ بنزین

انواع جایگاه و ابعاد زمین موردنیاز احداث جایگاه

۱. جایگاه تک سکو بنزین با ابعاد (۷ در ۸) (۱۰ در ۶) (۱۶ در ۵/۹) مترمربع، جهت عرضه بنزین در شهرهای بزرگ که مشکل کمبود زمین یا گرانی زمین وجود دارد و همچنین برای احداث در پارکینگها، مجتمع های بزرگ مسکونی، اداری، صنعتی به صورت عرضه در اتاقک

۲. جایگاه تک سکو بنزین، حداقل بر ۲۲ متر و حداقل عمق ۱۱ متر

۳. جایگاه ۲ سکو بنزین، حداقل بر ۲۲ متر و حداقل عمق ۱۶ متر

۴. جایگاه ۳ سکو بنزین، حداقل بر ۳۰ متر و حداقل عمق ۳۰ متر

۵. جایگاه ۲ فرآورده ۲ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۲۵ متر

6. جایگاه ۲ فرآورده ۳ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۴۰ متر

۷. جایگاه ۲ فرآورده ۴ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۶۰ متر

شرایط و موقعیت زمین پیشنهادی جایگاه در مجتمع خدمات رفاهی

1. ترجیحاً زمین پیشنهادی از مراکزی که با کار گرم (جوشکاری، نانوائی و …) مرتبط هستند، فاصله مناسب داشته باشد.
2. خیابان دسترسی به جایگاه قابلیت مانور نفتکش را داشته باشد. حریم برق فشار قوی (دکل – پست) لوله های انتقال گاز و خطوط راه آهن رعایت شده باشد.
3. زمین نبایستی در حریم رودخانه – مسیل باشد.
4. طراحی جایگاه بایستی تحت نظارت و مسئولیت مهندسی مشاور مورد تائید سازمان نظام مهندسی و یا سایر دستگاه های ذیربط انجام شود.

 لازم است کلیه نقشه های تهیه شده توسط مشاور، به لحاظ مراعات تمامی استانداردهای تاسیسات نفتی، به تائید مهندس منطقه و واحد HSE منطقه رسانیده شود.

2_ هایپرمارکت

امروزه پاساژ ها در درون یک ساختمان یا مجموعه‌ای از ساختمان‌ها قرار دارند. که شامل فروشگاه‌های گوناگون هستند و با راهروهای مرتبط با هم باعث آسانی دیدار مشتریان از فروشگاه‌ها می‌شوند. راهروهای یک پاساژ می‌تواند بن بست یا مرتبط با راهروهای دیگر باشد.

پاساژهای امروزی معمولاً چندطبقه بوده و راهروها در طبقات گوناگون بر روی هم قرار گرفته‌اند. امروزه پاساژها تبدیل به مراکز خرید شده اند و روزانه در مناطق مختلف مراکز خرید راه اندازی شده و کما بیش با استقبال نیز روبرو شده است.

3_ رستوران و قهوه خانه سنتی

غذاخوری یا رستوران برگرفته از واژه فرانسوی و انگلیسی ( Restaurantنوعی بنگاه) مؤسسه است که در آن خوراک و نوشیدنی ارایه و در همانجا صرف می شود. مطلوبیت خوراک ارایه شده، چیدمان مناسب و پاکی و تمیزی و… ميتواند در کیفیت رستوران و شهرت آن نقش به سزایی داشته باشد. گاه ممکن است که غذاخوری­ها، بخشی از یک واحد بازرگانی و جهانگردی بزرگتر باشند، مانند فروشگاه­ ها و مهمانخانه ­ها.

انواع غذاخوری

غذاخوریها از دیدگاه نوع مشتریان، بهای خوراکها و کیفیت خدمات ارایه شده، اغلب به دو دسته بخش می شوند، دسته نخست، غذاخوری­های بي­تکلف و ارزان قیمت ­اند که بیشتر مشتریانشان از همان محل هستند یا در همان محدوده کار مي­کنند.

در این گونه غذاخوری­ها، میهمانان مقید به رعایت آداب و رسوم ویژه­ای نیستند و بیشتر با لباس­های معمولی و غیررسمی در غذاخوری حاضر میشوند. دسته دوم غذاخوری های گرانقیمت هستند. در این گونه غذاخوری ها، بهای خوراکها و خدمات بالاست و بسته به عرف و فرهنگ جوامع گوناگون، میهمانان با پوشاک رسمی یا نیمه رسمی حضور می یابند.

انواع غذاخوری در فرهنگ ایرانی

• سفره خانه
• طباخی
• دیزیسرا
• چایخانه
• چلوکبابی

4_ کارواش

5_ پارکینگ

پارکینگ محلی است که خودرو در طی زمانی که از آن استفاده نمی شود، در آنجا نگهداری میشود. به طور  معمول پارک ماشینها در دوطرف جاده مجاز است. پارکینگ میتواند در فضای باز یا بسته واقع شوند به طوری که دسترسی به آنها خصوصی یا عمومی باشد.

پارکینگ همسطح به قطعه زمینی اطلاق می شود که صرف نظر از شکل آن بتوان از آن به عنوان پارکینگ استفاده کرد. آنچه در مورد این گونه پارکینگ ها اهمیت دارد این است که قواعد اساسی طرح پارکینگ ها در آنها رعایت شود, به طوریکه از قطعه زمین موجود حداکثر استفاده حاصل شود.

75/4 متر × اندازه محل های پارک برحسب مورد، با توجه به اندازه اتومبیل هایی که از آن استفاده خواهند کرد، بین 2/5 تا 5/5 مترمربع است. عرض مسیری که بین هر دو ردیف در محلهای پارکدر نظر می گیرند، بر حسب مربع تا 2/5 مترآنکه عبور یک طرفه یا دو طرفه باشد متفاوت است.

برای عبور یک طرفه در حالتی که پارک کردن به صورت عمودی در نظر گرفته شود عرضی برابر شش متر، و برای عبور دو طرفه با همین زاویه پارک عرضی معادل 7/5 متر باید در نظر گرفت. درصورتی که اتومبیل ها با زاویه ای کمتر از 90 درجه پارک شوند، عرض لازم کاهش می یابد.

چون امکان گردش اتومبیل ها در پیچ های بین محل های پارک اهمیت دارد، به صرفه است که از چند جای پارک برای سهولت گردش صرف نظر شود. شعاع گردش برای اتومبیل های مختلف با اندازه های متفاوتی که دارند فرق می کند. قطر دایره گردش برحسب مورد بین 7/5 تا 15 متر تغییر میکند. در عمل، دایره گردش را با قطر کمتر از 18 متر در نظر نمی گیرند.