طرح توجیهی مجتمع خدمات رفاهی بین راهی پاییز 1403 + word و pdf

هدف از ارائه این طرح توجیهی ، برآورد هزینه ساخت مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه سه و بررسی میزان درآمد و سود این واحد خدماتی تفریحی می‌باشد. بطور کلی مجتمع های خدماتی رفاهی شامل 5 درجه (درجه 1 ، 2 ،3 ،4 و درجه چهار کوچک مقیاس) درجه بندی میشوند.

هزینه ساخت مجتمع خدمات رفاهی بین راهی

جدول زیر خلاصه اطلاعاتی از بررسی مالی و اقتصادی شامل صفرتاصد هزینه های احداث و ساخت مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه 3 ، نرخ و مدت زمان برگشت سرمایه ، سود ، مواد اولیه و تجهیزات ، حاملهای انرژی و سوخت ، پرسنل کارکنان و حقوق مزایا ، هزینه های عملیاتی ، متغیر و ثایت طرح ، مقدار NPV ، میزان IRR و سایر آیتم های موردنیاز طرح توجیهی بررسی و برآورد شده .

مزایای تهیه طرح توجیهی مجتمع خدمات رفاهی بین راهی : اطلاع سرمایه گذار یا مجری طرح از هزینه ها و درآمدها ، بازگشت سرمایه و سایر جنبه های مالی و اقتصادی ، آگاهی از مطالعات امکانسنجی و بررسی بازار پروژه و درنهایت ارائه به ارگانها و سازمانهای دولتی مربوطه برای درخواست مجوز احداث ، تخصیص زمین (منابع طبیعی یا جهاد کشاورزی شهرداری …) و یا ارائه به موسسات مالی و بانکها برای درخواست تسهیلات وام سنگین مجتمع خدمات رفاهی.

خلاصه مالی طرح توجیهی مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه سه (آپدیت پاییز 1403)

رديف	عنوان شاخص اطلاعاتی	ميزان
1	ضریب ميزان ارائه خدمات در نقطه سربسر	35  درصد
2	کل سرمایه موردنیاز طرح	236,398 میلیون ریال (معادل 23 میلیاردو 639 میلیون تومان)
3	میزان سرمایه ثابت	217,916 میلیون ریال
4	میزان سرمایه در گردش	18,482 میلیون ریال
5	نرخ برگشت سرمایه	41  درصد
6	مدت زمان برگشت سرمایه	2/4  سال
7	سود خالص سالیانه	97,481 میلیون ریال
8	سود ناخالص سالانه	224,582 میلیون ریال
9	هزینه خرید مواد اولیه	14,400 میلیون ریال
10	هزینه های عملیاتی سالانه طرح	94,317 میلیون ریال
11	ارزش افزوده خالص طرح	210,598 میلیون ریال (معادل 21 میلیارد تومان)
12	ارزش افزوده ناخالص طرح	220,855 میلیون ریال
13	هزینه های نگهداری و تعمیرات (نت)	2,167 میلیون ریال
14	هزینه های استهلاک طرح	8,607 میلیون ریال
15	سرمایه موردنیاز جهت ابنیه و سالنها	98,250 میلیون ریال
16	سرمایه خرید تجهیزات	71,000 میلیون ریال
17	هزینه های متغیر طرح	42,926 میلیون ریال
18	سرمایه تامین وسایل حمل و ­نقل کارگاهی	0
19	ارزش خدمات ارائه شده سالانه پس از اجرای طرح	238,982 میلیون ریال
20	هزینه های ثابت طرح	67,966 میلیون ریال
21	تعداد پرسنل ستادی و اجرایی	44  نفر
22	هزینه های قبل از بهره برداری طرح	1,650 میلیون ریال
23	هزینه های (سوخت، آب شرب، برق ، تلفن و …)	1,560 میلیون ریال
24	حقوق سالانه پرسنل ستادی و اجرایی	80,783 میلیون ریال
25	نسبت افزوده ناخالص به ارزش فروش محصولات	92 درصد
26	نسبت افزوده خالص به ارزش فروش محصولات	88 درصد
27	نسبت افزوده خالص به سرمایه گذاری کل	89 درصد
28	سرانه سرمایه ثابت	4,953 میلیون ریال
29	سرانه سرمایه گذاری کل	5,373 میلیون ریال
30	نسبت سود خالص به ارزش فروش	41 درصد
31	سرانه ارزش خدمات ارائه شده	5,431 میلیون ریال
32	نسبت سود خالص به سرمایه ثابت	45  درصد
33	مقدار NPV	112,259 میلیون ریال
34	مقدار NPV/I	36 درصد
35	میزان IRR در حالت عادی	57 درصد
36	میزان IRR در حالت بدبینانه	31 درصد

بررسی بازار طرح توجیهی مجتمع خدمات رفاهی

یکی از مهمترین بخش های گزارشات امکانسنجی، مطالعه بازار می باشد. به طوریکه با اهمیت یافتن هرچه بیشتر مباحث بازار و بازاریابی، مطالعه بازار گستره بیشتری پیدا کرده است. مفهوم مطالعه بازار،جمع آوری، ثبت و تجزیه و تحلیل نظام مند داده های مرتبط با بازار و فراهم ساختن زمینه تبیین، تشریح و طبقه بندی بازار فعلی و پیش بینی بازار آتی محصول مورد بررسی می باشد.

اجرای یک پروژه با استفاده از منابع موجود، نظیر مواد اولیه مورد نیاز، منابع انساني و تکنولوژی و همچنین مکانیابی آن، زمانی محقق می شود که مفاهیم اولیه بازار نظیر تقاضای فعلی مؤثر، تقاضاهای ارضاء نشده، مزیت های رقابتی واردات، صادرات و … تعیین شده باشد. از این رو مطالعه بازار به عنوان بخشی از فرآیند مطالعات امکانسنجی باید با دقت و با هدف حصول اطلاعات فوق الذکر در زمان مناسب صورت پذیرد.

دلایل اصلی توجیه پذیری طرح مجتمع خدمات رفاهی

این مجتمع رفاهی بین راهی با توجه به عوامل زیر دارای توجیه لازم برای احداث می باشد:

1. وضعیت مناسب شاخص های مالی پرورژه
2. تقاضای بالای پروژه
3. عدم وجود مجتمع خدماتی_رفاهی با کاربری های مطرح شده در جاده مربوطه
4. عدم وجود پمپ بنزین و گازوئیل در جاده مربوطه
5. اشتغالزایی
6. فراهم نمودن خدمات رفاهی برای افراد بومی منطقه.

معرفی محل اجرای پروژه مجتمع خدمات رفاهی

موقعیت جغرافیایی

این مجتمع خدمات رفاهی درجه 3، واقع در یکی از استان های ایران می‌باشد.

ضرورت و اهمیت احداث مجتمع خدمات رفاهی

چند سالی است که احداث مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی در جاده های کشور به منظور ساماندهی خدمات بین راهی جاده ای و افزایش رفاه رهگذران جاده ها مورد توجه قرار گرفته است. لیکن قابلیت های بالقوه بسیاری در این مجتمع ها نهفته است که می توان از آنها در جهت نیل به اهداف بزرگتری همچون «توسعه منطقه ای» و توازن منطقه ای بهره برد.

از سوی دیگر در نظر گرفتن نقش های جدید برای این مجتمع ها، ضمن آنکه می تواند گام های مهمی در جهت توسعه پایدار مناطق تلقی گردد باعث آن می شود که ادامه فعالیت مجتمع های خدماتی – رفاهی بین راهی و گسترش دامنه فعالیت آنها از نظر اقتصادی توجیه پذیر باشد.

در این زمینه تبعات مثبت احداث این مجتمع ها، به ویژه جنبه های گردشگری و نقش آنها در توسعه پایدار  منطقه ای، همراه با تاثیرات متقابل آنها بر مردم منطقه و رهگذران جاده ها تا به حدی است که بعضا این الزام را ایجاب می کند که نهاد های اجرایی برای احداث این مجتمع ها و کمک به استقرار فعالیت آنها پیشقدم شوند.

معرفی پروژه احداث مجتمع بین راهی

پروژه حاضر یک مجتمع خدمات رفاهی بین راهی درجه سه بوده و با مساحت 7,200 مترمربع احداث خواهد شد. این پروژه از نظر مکانیابی دارای موقعیت بسیار عالی جهت خدمات دهی به خودروهای بومی- رهگذری و مسافران می باشد.

این مجتمع خدماتی_رفاهی سالیانه محل تردد بسیاری از خودروهای بومی و رهگذری است. این مجتمع علاوه بر تأمین نیاز خودروها به مکان تفریحی و گردشگری، مناسب برای ساکنین شهرستان و روستاها و بخش های اطراف نیز می باشد زیرا این منطقه دارای همچنین مکانی با چنین خدماتی نمی باشد.

مجتمع خدمات رفاهی شامل چیست

ردیف	امکانات و خدمات مجتمع
1	رستوران سنتی
2	جایگاه سوخت
3	هایپرمارکت
4	تعمیرگاه و کارواش
5	جایگاه سوخت دو منظوره
6	نمازخانه
7	سرویس بهداشتی
8	پارکینگ وسایل نقلیه سبک و سنگین
9	واحد صنایع دستی
10	عابربانک
11	امکانات تفریحی، محوطه بازی کودکان و …
12	تعویض روغن وسایل نقلیه سبک و سنگین
13	قهوه خانه سنتی
14	واحد درمانی و اورژانس
15	واحدهای اقامتی

بررسی روند تقاضای فعلی و آتی مجتمع خدمات رفاهی

جهت بررسی میزان تقاضای مجتمع خدمات رفاهی طرح حاضر، باتوجه به خدماتی قابل ارائه از جمله جایگاه سوخت دومنظوره، تعمیرگاه و تعویض روغنی وسایل نقلیه سنگین و سبک، قهوه خانه سنتی، رستوران، عابربانک و …، و خودروهایی که در جاده محل احداث طرح تردد می­کنند، بررسی گردیده اند. بنابراین با توجه به بررسی های انجام شده به طور میانگین 3 درصد از خودروهای تردد کننده به عنوان متقاضیان طرح حاضر در نظر گرفته شدند.

همچنین با توجه به اینکه بخشی از متقاضیان طرح نیز بومی منطقه هستند که به دلیل نبود جایگاه سوخت دو منظوره (بنزین و گازوئیل) و خدمات دیگر به این مجتمع خدماتی رفاهی مراجعه خواهند نمود، بنابراین به طور میانگین 8 درصد خودروهای سبک و سنگین ورودی و بومی به عنوان متقاضیان طرح حاضر در نظر گرفته شده است.

بررسی مطالعات بازار مجتمع خدمات رفاهی

هنگامی که سخن از بررسی جایگاه مجتمع های خدمات رفاهی از دیدگاه برنامه ریزی شهری و منطقه ای به میان می آید، باید به این نکته توجه داشت که نقش این مجتمع ها و نحوه خدمات رسانی آنها صرفا به رهگذران جاده ها منحصر نمی شود.

به عبارت دیگر نباید جاده ها و مجتمع های خدماتی رفاهی را به طور مجزا از منطقه ای که در آن استقرار یافته اند در نظر آورد، بلکه باید تبادلات متقابل جاده ها. مجتمع ها را با اندام ها و حوزه های منطقه ای آنها از ابعاد مختلف اقتصادی، بازرگانی، اجتماعی، فرهنگی، سیاسی، دفاعی، کالبدی و زیست محیطی مورد بررسی قرار داد.

زمانی که این ابعاد مورد توجه قرار گیرد، آنگاه هدف غایی و نهایی برنامه ریزی شهری و منطقه ای که همانا نیل به توسعه پایدار و ایجاد ارتباط منطقی بین انسان و محیط است تحقق خواهد یافت لذا باید بدین نکته اشاره داشت که در بررسی جایگاه مجتمع های خدماتی رفاهی علاوه بر خدمات رسانی به رهگذران جاده ها، اهداف مهم دیگری نظیر تداوم رشد و توسعه محیط زیست  و عدالت اجتماعی برای منطقه و ساکنان آن مد نظر است .

معرفی واحدهای مختلف مجتمع خدمات رفاهی

1_جایگاه سوخت یا پمپ بنزین

محلی است که سوخت و روان‌سازها را برای خودروها عرضه می‌کند.در کشورها و زبان‌های مختلف به اسامی گوناگون مثل پمپ بنزین، پمپ گاز، ایستگاه گاز یا ایستگاه سرویس نامیده می‌شود.

بیشترین محصول عرضه شده در جایگاه سوخت، بنزین است ولی به تدریج سوخت‌های دیگر مثل نفت چراغ، سوخت دیزل، سی‌ان‌جی، هیدروژن فشرده،هیدروژن مایع، سوخت اتانول و انرژی برقی نیز اضافه شده‌ است.

سازه اکثر جایگاه‌ها شبیه به هم است و معمولاً مخزن در زیر زمین قرار دارد و سوخت به دستگاه تحویل دهنده پمپ می‌شود، مخزن بوسیله کامیون باری مخزنی پُر می‌گردد. بعضی جایگاه‌ها بنا به اقتضای کاربرد آن در بنادر ساخته شده‌اند که از آنها برای سوخت رسانی به قایق‌های موتوری استفاده می‌شود.

تنها مزیتی که باعث فروش بیشتر محصول می‌شود، احداث جایگاه در مکان ایده‌آل است.

دمای بنزین برای تحویل به جایگاه داران باید 60 درجه فارنهایت باشد اما بنزینی که تحویل داده می‌شود گاهی به 98 تا 100 درجه فارنهایت نیز می‌رسد. این امر موجب می‌شود تا بنزین هنگام انتقال به مخزن جایگاه که زیر زمین قرار دارد و سرد است منقبض شود و بدون هیچ تبخیری، بنزین کاهش حجم خواهد داشت.

میزان کسری سوخت به دلیل حرارت بالای آن در هنگام تحویل دهی به جایگاه داران چقدر است؟

میزان کسری سوخت در هر هزار لیتر بین 6 تا 11 لیتر متغیر است. بر اساس عرف جهانی فرآورده باید 72 ساعت در مخازن انبار های شرکت نفت استراحت داشته باشد تا گاز و گرما فرآورده مرتفع شود و سپس فرآورده توزیع شود.

شرایط احداث جایگاه سوخت پمپ بنزین مجتمع خدمات رفاهی

انواع جایگاه و ابعاد زمین موردنیاز احداث جایگاه

۱. جایگاه تک سکو بنزین با ابعاد (۷ در ۸) (۱۰ در ۶) (۱۶ در ۵/۹) مترمربع، جهت عرضه بنزین در شهرهای بزرگ که مشکل کمبود زمین یا گرانی زمین وجود دارد و همچنین برای احداث در پارکینگها، مجتمع های بزرگ مسکونی، اداری، صنعتی به صورت عرضه در اتاقک

۲. جایگاه تک سکو بنزین، حداقل بر ۲۲ متر و حداقل عمق ۱۱ متر

۳. جایگاه ۲ سکو بنزین، حداقل بر ۲۲ متر و حداقل عمق ۱۶ متر

۴. جایگاه ۳ سکو بنزین، حداقل بر ۳۰ متر و حداقل عمق ۳۰ متر

۵. جایگاه ۲ فرآورده ۲ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۲۵ متر

6. جایگاه ۲ فرآورده ۳ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۴۰ متر

۷. جایگاه ۲ فرآورده ۴ سکویی، حداقل بر ۴۰ متر و حداقل عمق ۶۰ متر

شرایط و موقعیت زمین پیشنهادی جایگاه در مجتمع خدمات رفاهی

1. ترجیحاً زمین پیشنهادی از مراکزی که با کار گرم (جوشکاری، نانوائی و …) مرتبط هستند، فاصله مناسب داشته باشد.
2. خیابان دسترسی به جایگاه قابلیت مانور نفتکش را داشته باشد. حریم برق فشار قوی (دکل – پست) لوله های انتقال گاز و خطوط راه آهن رعایت شده باشد.
3. زمین نبایستی در حریم رودخانه – مسیل باشد.
4. طراحی جایگاه بایستی تحت نظارت و مسئولیت مهندسی مشاور مورد تائید سازمان نظام مهندسی و یا سایر دستگاه های ذیربط انجام شود.

 لازم است کلیه نقشه های تهیه شده توسط مشاور، به لحاظ مراعات تمامی استانداردهای تاسیسات نفتی، به تائید مهندس منطقه و واحد HSE منطقه رسانیده شود.

2_ هایپرمارکت مجتمع خدمات رفاهی

امروزه پاساژ ها در درون یک ساختمان یا مجموعه‌ای از ساختمان‌ها قرار دارند. که شامل فروشگاه‌های گوناگون هستند و با راهروهای مرتبط با هم باعث آسانی دیدار مشتریان از فروشگاه‌ها می‌شوند. راهروهای یک پاساژ می‌تواند بن بست یا مرتبط با راهروهای دیگر باشد.

پاساژهای امروزی معمولاً چندطبقه بوده و راهروها در طبقات گوناگون بر روی هم قرار گرفته‌اند. امروزه پاساژها تبدیل به مراکز خرید شده اند و روزانه در مناطق مختلف مراکز خرید راه اندازی شده و کما بیش با استقبال نیز روبرو شده است.

3_ رستوران و قهوه خانه سنتی در مجتمع خدمات رفاهی

غذاخوری یا رستوران برگرفته از واژه فرانسوی و انگلیسی ( Restaurantنوعی بنگاه) مؤسسه است که در آن خوراک و نوشیدنی ارایه و در همانجا صرف می شود. مطلوبیت خوراک ارایه شده، چیدمان مناسب و پاکی و تمیزی و… ميتواند در کیفیت رستوران و شهرت آن نقش به سزایی داشته باشد. گاه ممکن است که غذاخوری­ها، بخشی از یک واحد بازرگانی و جهانگردی بزرگتر باشند، مانند فروشگاه­ ها و مهمانخانه ­ها.

انواع غذاخوری

غذاخوریها از دیدگاه نوع مشتریان، بهای خوراکها و کیفیت خدمات ارایه شده، اغلب به دو دسته بخش می شوند، دسته نخست، غذاخوری­های بي­تکلف و ارزان قیمت ­اند که بیشتر مشتریانشان از همان محل هستند یا در همان محدوده کار مي­کنند.

در این گونه غذاخوری­ها، میهمانان مقید به رعایت آداب و رسوم ویژه­ای نیستند و بیشتر با لباس­های معمولی و غیررسمی در غذاخوری حاضر میشوند. دسته دوم غذاخوری های گرانقیمت هستند. در این گونه غذاخوری ها، بهای خوراکها و خدمات بالاست و بسته به عرف و فرهنگ جوامع گوناگون، میهمانان با پوشاک رسمی یا نیمه رسمی حضور می یابند.

انواع غذاخوری در فرهنگ ایرانی

• سفره خانه
• طباخی
• دیزیسرا
• چایخانه
• چلوکبابی

4_ کارواش

5_ پارکینگ در مجتمع خدمات رفاهی بین راهی

پارکینگ محلی است که خودرو در طی زمانی که از آن استفاده نمی شود، در آنجا نگهداری میشود. به طور معمول پارک ماشینها در دوطرف جاده مجاز است. پارکینگ میتواند در فضای باز یا بسته واقع شوند به طوری که دسترسی به آنها خصوصی یا عمومی باشد.

پارکینگ همسطح به قطعه زمینی اطلاق می شود که صرف نظر از شکل آن بتوان از آن به عنوان پارکینگ استفاده کرد. آنچه در مورد این گونه پارکینگ ها اهمیت دارد این است که قواعد اساسی طرح پارکینگ ها در آنها رعایت شود, به طوریکه از قطعه زمین موجود حداکثر استفاده حاصل شود.

75/4 متر × اندازه محل های پارک برحسب مورد، با توجه به اندازه اتومبیل هایی که از آن استفاده خواهند کرد، بین 2/5 تا 5/5 مترمربع است. عرض مسیری که بین هر دو ردیف در محلهای پارکدر نظر می گیرند، بر حسب مربع تا 2/5 مترآنکه عبور یک طرفه یا دو طرفه باشد متفاوت است.

برای عبور یک طرفه در حالتی که پارک کردن به صورت عمودی در نظر گرفته شود عرضی برابر شش متر، و برای عبور دو طرفه با همین زاویه پارک عرضی معادل 7/5 متر باید در نظر گرفت. درصورتی که اتومبیل ها با زاویه ای کمتر از 90 درجه پارک شوند، عرض لازم کاهش می یابد.

چون امکان گردش اتومبیل ها در پیچ های بین محل های پارک اهمیت دارد، به صرفه است که از چند جای پارک برای سهولت گردش صرف نظر شود. شعاع گردش برای اتومبیل های مختلف با اندازه های متفاوتی که دارند فرق می کند. قطر دایره گردش برحسب مورد بین 7/5 تا 15 متر تغییر میکند. در عمل، دایره گردش را با قطر کمتر از 18 متر در نظر نمی گیرند.